املاكيا املاكيا .

املاكيا

فرمول تعيين گرو و اجاره

ناگفته نماند ملكي كه رهن وقت حسن هر مترمربعي هفت ميليون قيمت دارد قيمت خريد دم بين 12 تا 15 ميليون تومان براي كل متر تعيين مي شود. خلال آنكه درون اين مناطق حتي آرشيتكت سازنده وحيد مسكوني باب قيمت مراهنه موثر بوده و به عنوان شناسنامه نزاكت مال معرفي مي شود. مدخل سرپوش برخي از مناطق شهر قيمت ها از شرعيات خاصي پيروي نمي كند مثلا ما ملك 270 متري را داخل منطقه زعفرانيه داريم كه قيمت رهن آن 600 ميليون تعيين شده است». يكي ديگر از مشاوران املاك مناطق مركزي ولايت برج گفت: «در گذشته مشاوران املاك سعي مي كردند تا همواره قاعده يك چهارم را رعايت كنند و به اين طريق مي شد تا قدري قيمت هاي دربست را كنترل كرد. ولو تعيين مبلغ وثيقه براساس متراژ بيشتر داخل مناطق شمالي حاكم شده، وليكن كم كم در مناطق مركزي نيز اين موضوع درب شرف اجرا است. داخل شرايط كنوني كمتر موجري براساس قيمت كل واحدش مبلغ وثيقه را تعيين مي كند وليكن در مناطق مركزي ناحيه كه بيشتر واحدهاي مسكوني از سطح كيفي يكساني برخوردار هستند قيمت هاي متري از سكون بيشتري برخوردار هستند.




به عنوان مثال ما ملكي 100 متري را در منطقه هفت تير به قيمت هر متر 500 هزار تومان يعني 50 ميليون تومان اجاره داديم كه اين مبلغ در بيشتر سطح منطقه يكسان است. اگر در بازار اجاره از معيار مشخصي براي تعيين نرخ اجاره استفاده مي شد هيچ گاه نرخ هاي سليقه اي كاربرد پيدا نمي كرد. وقتي كه در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزايش داشته اتحاديه املاك چگونه مي تواند مالكان را مجبور كند تا اجاره هاي خود را فقط 9 درصد افزايش دهند!؟ مسوولان بايد بدانند مالكان براي رسيدن به خواسته هاي خود در مدتي كوتاه راه هاي فرار را پيدا مي كنند. بهتر است مسوولان وزارت مسكن هرچه سريع تر بلوك بندي قيمت اجاره بها را اجرا كنند و در كنار طرح هاي بلندمدت طرح هاي كوتاه مدت را نيز به كار گيرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام مي‌كنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.

به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
مصطفي قلي‌خسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفت‌گو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يك‌چهار، يك‌پنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.

وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقم‌هايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق مي‌كنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مي‌اندازيم.
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روشهاي جديدي در بازار اجاره مسكن شكل گرفته‌ است كه مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي‌گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده‌اند.
براساس فرمولي رايج در اكثر بنگاه‌ها مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره بهاي واحد مسكوني بر اساس ارزش واحد مسكوني بوده است كه آن هم طبق فاكتورهاي رايج تعيين و سپس 25 درصد از قيمت ملك ميزان رهني بود كه مستاجر بايد پرداخت مي‌كرد.





البته گرچه اين موارد شيوه‌هاي متداول و مرسوم دروازه اندر تعيين آسمان اجاره‌بها و رهن است ولي باز تعيين ميزان نزاكت مال بر بنيان نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران عقار است. نوع ازل اين است كه مال خودم است، اختيارش را دارم كه خب صدق هم مي گويد. چه پاسخي براي او داريد؟ اگر راضي هستيد كه بمانيد و گر نه، مي توانيد سامان و اثاثيه را مجمع زمره اضافه كنيد و به فكر سرپناهي ديگر و با قيمتي مناسب تر باشيد. اما نوع دوم پاسخي منطقي تر است كه مي توانيد بنشينيد و با نيز بحث كنيد تا به نتيجه برسيد. برخي از همين اسلوب هاي منطقي سر پشه دره تعيين اجاره بها كه منصفانه تر به چشم مي رسد، باب بازار به چند فاعل مرسوم است كه به آنها گوشه علامت راي مي شود.


روش تعزيراتي

در دو سال گذشته طرحي در بازار اجاره بها به اجرا درآمد كه گرچه به اذعان بسياري از كارشناسان و دست اندركاران بازار، از ابتدا روشي غيرعملي بود و در نهايت هم با شكست مواجه شد، اما به هر حال مي توانست محلي براي مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس اين روش كه به دليل نظارت تعزيرات بر اجراي آن به روش تعزيراتي معروف شد، اجاره بها نمي تواند بيش از حد مشخصي افزايش يابد.
اين نرخ در سال ۹۰ بين ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعيين شد. مبناي اين روش هم تا حدود زيادي بر انصاف پايه گذاري شده است. يعني در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزيراتي اجرا شود، يقينا سقف افزايش اجاره بها را بسيار كمتر از ۳۰ درصد تعيين خواهد كرد.

عرف منطقه

اين سبك كه شايد از مرسوم ترين اسلوب ها باشد، مدخل سرپوش بسياري از مناطق ملاك پيشه قرار مي گيرد. يعني چنانچه صاحبخانه تان از آن دد ديو هايي نيستي و بود كه بگويد: مال خودم است و اختيارش را دارم، مي توانيد با توجه به عرف استجاره بهايي كه سر پشه دره منطقه محل سكونت تان نيستي دارد، با او بر سر ميز چانه زني بنشينيد.
نكته قابل توجه درب اين باره متعلق كه سر پشه دره شرايط كنوني كه اثر گذاشتن نفوذ كردن كاراشدن خريد مردم بويژه سود نشين ها كاهش پيدا كرده، صاحبخانه ها چاره اي ندارند بغير اين كه با اين بازار به زبان خودشان، خراب، كنار بيايند.
يعني گر كسي بخواهد ملكش را با نرخي بالاتر از عرف منطقه كرايه ربح بدهد بايد پيه خالي ماندن خانه اش را براي يك موعد قابل توجه به تنش بمالد. يك نكته مهم ديگر هم سر پشه دره اين باره بود دارد. عادت قانون معروفيت و شرع منطقه، نزاكت مال چيزي است كه به عينيت تبديل شده است.
يعني محض قراردادهاي منعقد شده باب بنگاه ها مي تواند به عنوان عرف منطقه تو نظر گرفته شود؛ لا آگهي هاي ژورنال اي و ارقام پيشنهادي همسايه ها. مطمئن باشيد كه هميشه تفاوت مستعد توجهي بين اين كورس دور رقم يعني ارقام پيشنهادي و قطعي وجود دارد.



يك ميليون تومان؛ مساوي ۳۰ هزار تومان

چيزي كه سال هاست در بازار اجاره بها رايج و ملاك عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با يك ميليون تومان رهن است. اين را براي اين مي گوييم كه در سال هاي گذشته برخي تلاش ها براي بر هم زدن اين نسبت و كم و زياد كردن آن به منظور كسب سود بيشتر صورت گرفت. اما هيچ گاه نتوانست جاي خود را در بازار باز كند. اين نسبت امسال هم هيچ تغييري نكرده و كماكان به قوت خود باقي است بنابراين اگر قصد تبديل اجاره بها از اجاره به رهن يا از رهن به اجاره را داريد، همين نسبت را مدنظر قرار دهيد. با نزديك شدن به نيمه دوم ارديبهشت ماه مالكان و مستاجران واحدهاي مسكوني به تدريج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسكن مي كنند و اين به معناي آن است كه تا چند وقت ديگر بازار معاملات اجاره مسكن حسابي داغ خواهد شد اما نكته حائز اهميت در اين خصوص روش هاي جديدي است كه در بازار اجاره مسكن در حال شكل گيري است و مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن (كه تعداد آنها كم نيست)، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده اند.


برچسب: اجاره خانه، خريد خانه رهن و اجاره آپارتمان ÇÌÇÑå ÎÇäå،
امتیاز:
 
بازدید:
+ نوشته شده: ۹ اسفند ۱۳۹۴ساعت: ۱۱:۲۲:۰۹ توسط:ميثم موضوع:

ارسال نظر
نام :
ایمیل :
سایت :
آواتار :
پیام :
خصوصی :
کد امنیتی :